Antes de empezar: qué está en vigor y qué no
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero es un real decreto-ley y debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de treinta días (art. 86.2 CE). Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, decide la Diputación Permanente. Sus dos antecesores inmediatos, los RDL 26/2026 y 27/2026, fueron derogados el 2 de octubre.
El Real Decreto-ley 28/2026 reforma el art. 10 LAU (prórroga y no renovación) y entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026, también si se convalida.
1. Califica bien el contrato: vivienda habitual, temporal o habitación
El error más caro es llamar «de temporada» a un contrato que la ley tratará como de vivienda habitual. Según el RDL 29/2026, la nueva vivienda temporal exige:
- Una causa del desplazamiento del inquilino (trabajo, estudios, tratamiento médico) escrita en el contrato, real y acreditable. La carga de probarla es del arrendador (art. 7.2 LAU).
- Duración superior a 31 días y, como regla, no más de 12 meses (art. 9 bis LAU).
- Sin causa, o con más de dos contratos temporales sucesivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen su régimen hasta el vencimiento pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, pasan al régimen nuevo.
Alquilar habitaciones es ahora arrendamiento de vivienda, y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. Las comunidades autónomas con normativa propia (por ejemplo Cataluña) conservan sus reglas: el decreto las deja a salvo.
2. Fija la renta y su actualización dentro de los límites
- Zona tensionada: en contratos nuevos, la renta no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, ya actualizada, con excepciones tasadas (hasta un 10 % más por rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad, o contrato de diez años o más). Los grandes tenedores se rigen por el índice de precios de referencia.
- Actualización anual: solo procede si el contrato la prevé. Si no indica índice, se aplica el IRAV, que es el techo en todo caso (art. 18.1 LAU).
- Hasta el 31 de diciembre de 2027: si no hay nuevo pacto, la subida no puede superar el 2 %, y no hay subida si la renta ya excede el máximo del índice de referencia. Con 900 € al mes, el máximo es 918 €.
- Contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda: la renta no sube cada año más que el IRAV.
Redacta la cláusula de actualización con el IRAV y anota la fecha de cada revisión: una subida mal notificada o mal calculada es una renta que luego te reclaman.
3. Gastos y garantías: lo que sí y lo que no puedes pedir
| Concepto | Regla tras el RDL 29/2026 |
|---|---|
| Honorarios de agencia, gestión, formalización y renovación | Del arrendador, sin repercutirlos «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto» (art. 20 LAU) |
| Tributos de la vivienda (IBI) | No pueden imponerse al inquilino, salvo que sea el obligado tributario |
| Gastos de comunidad | Solo por pacto escrito con su importe anual y en propiedad horizontal |
| Suministros con contador | Del inquilino |
| Fianza | Una mensualidad en vivienda (art. 36 LAU), con depósito en el organismo autonómico |
| Garantía adicional (aval, depósito) | Máximo dos mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años; una en los temporales |
| Seguro de impago | No puede exigirse al inquilino. Sí puedes contratar uno tú, a tu cargo |
Revisa tu modelo de contrato: una cláusula que traslade al inquilino gastos prohibidos puede considerarse nula y dar lugar a devoluciones. Sobre su aplicación a contratos anteriores al 8 de octubre no hay regla transitoria general, así que conviene estudiar cada caso.
4. Selecciona al inquilino con criterio, y deja constancia
La mejor defensa frente al impago es no firmar con quien no puede pagar. Pide justificantes de ingresos (nóminas, contrato laboral, declaración de la renta) y solicita solo los datos necesarios, conforme al RGPD. Una regla práctica es que la renta no supere en torno a un tercio de los ingresos netos del hogar. Es un criterio de prudencia, no un requisito legal.
Si quieres cobertura frente al impago, es tu seguro y tu coste. Y si el inquilino aporta aval o garantía adicional, respeta el tope legal.
5. Controla la duración, las prórrogas y la salida del inquilino
| Tramo | Duración | Claves |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) | Si se pacta menos, prórroga obligatoria anual hasta el mínimo |
| Prórroga tácita | Hasta 3 años más, año a año | Preaviso del arrendador de 4 meses y del inquilino de 2 (art. 10.1 LAU, hasta el 14 de noviembre) |
| Extraordinaria del RDL 29/2026 | Hasta 2 años más | La pide el inquilino, al corriente de pago; el arrendador puede oponerse si necesita la vivienda para sí o sus familiares, o si se firma un contrato nuevo con renta al menos un 5 % inferior |
| Zona tensionada y vulnerabilidad | 3 años y 1 año | Art. 10 LAU, con condiciones |
Si el RDL 28/2026 se convalida, desde el 15 de noviembre el art. 10 LAU pasará a prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con preaviso de seis meses e indemnización al inquilino si no renuevas, salvo las excepciones de la norma, y con régimen transitorio propio. Consulta con tu abogado la fecha de vencimiento de cada contrato antes de comunicar que no prorrogas.
Tres cautelas de redacción:
- Recuperar la vivienda para uso propio. El art. 9.3 LAU exige que el contrato lo prevea expresamente y que haya transcurrido el primer año. Incluye la cláusula y comunica la necesidad en plazo y por escrito.
- Desistimiento del inquilino. Puede marcharse a partir del sexto mes con 30 días de aviso y sin indemnización (art. 11 LAU). Una cláusula penal en contra ya no es segura.
- Resolución por impago. Una sola mensualidad impagada permite resolver el contrato (art. 27.2.a LAU). Tenla en el contrato.
6. Reparaciones: contesta en plazo o pierdes el control
Tienes la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU). El RDL 29/2026 añade un procedimiento en el art. 21.5 LAU:
- El inquilino te requiere por escrito, con presupuesto razonable, cuando hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad.
- Tienes 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra solución o reparar.
- Si callas o te niegas sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras, con justificantes.
En la vivienda temporal, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones por uso ordinario y dispone de cinco días hábiles. Designa un contacto y un canal para avisos, y responde siempre por escrito.
Al terminar el contrato, firma con el inquilino un documento que refleje el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume entregada en buen estado (art. 36.7 LAU). Hazlo también al entregar las llaves, con inventario y fotografías fechadas.
7. Si vendes la vivienda alquilada, notifica bien el tanteo y retracto
El inquilino conserva su derecho de adquisición preferente y ya no puede pactarse su renuncia (art. 25.8 LAU). Se mantiene en ventas conjuntas, indicando el precio imputado a la vivienda y los criterios usados.
- Tanteo: 30 días naturales desde la notificación fehaciente del precio y condiciones.
- Retracto: 30 días naturales desde que el comprador entregue copia de la escritura, si no hubo notificación, fue incompleta o la venta fue más barata.
- El Registro no inscribe la venta sin justificar las notificaciones.
Quita cualquier cláusula de renuncia de tus modelos y notifica por burofax con certificación de contenido.
8. Anuncia el alquiler con la información que exige la norma
La oferta de alquiler debe ser veraz y transparente. Debe incluir, según proceda, el índice de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable y su norma, el código identificativo de la unidad y tu condición de gran tenedor (art. 20 RDL 29/2026). Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos residenciales, sin garajes ni trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco (como en Catalunya).
9. Impago: actúa pronto y deja rastro documental
El impago de una mensualidad permite resolver el contrato y reclamar por el cauce del juicio verbal de desahucio, acumulando la reclamación de las rentas. Ordena tu actuación así:
- Reclama por escrito con un requerimiento fehaciente de pago (burofax con certificación de contenido). Es útil para acreditar la mora y, si lo haces con al menos un mes de antelación a la demanda y el inquilino no paga, impide la enervación ordinaria del art. 22.4 LEC.
- Reúne la prueba: contrato, recibos o extractos de los impagos, comunicaciones y datos de los titulares.
- Antes de demandar, confirma con tu abogado si resulta exigible el intento previo de medio adecuado de solución de controversias de la LO 1/2025 para tu caso.
- Demanda sin demora: cada mes de espera suma deuda y retrasa el desalojo.
10. Inquilino vulnerable: qué cambia en el procedimiento
El RDL 29/2026 añade dos mecanismos que alargan el proceso, aunque no te dejan sin cobrar:
- Enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC): si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecerle alternativa habitacional o pagar lo reclamado más costas. Si paga, el proceso termina y el contrato sigue. Si pasan los dos meses sin hacer nada, queda subrogada como deudora, no hay lanzamiento y el contrato continúa mientras dure la vulnerabilidad.
- Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030: el tribunal pide informe a la Administración y, si no hay recursos, suspende el proceso. Se revisa cada 12 meses y dura como máximo tres años. Cabe aun con sentencia, mientras no se ejecute el lanzamiento.
Para el arrendador persona física, la Administración asume como máximo la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas. La deuda del inquilino no desaparece. Y la vulnerabilidad del demandado no prevalece cuando demanda una persona física con dos o menos viviendas.
Si el procedimiento ya estaba en curso el 8 de octubre y no se ha practicado el lanzamiento, estas reglas pueden afectarle. Pide a tu abogado que lo revise.
11. Planifica la fiscalidad del alquiler
- IRPF del arrendador: nueva escala de reducciones del rendimiento neto para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 (art. 23.2 Ley del IRPF). Va del 100 % (primer alquiler con renta inferior al índice de referencia) al 50 % (renta igual o superior), y del 15 % al 40 % según la subida respecto al contrato anterior. Los grandes tenedores quedan excluidos de varias. Los contratos anteriores conservan su reducción. Si vas a firmar un contrato nuevo, calcula si te conviene hacerlo antes o después del 1 de diciembre.
- IVA desde el 1 de diciembre de 2026: los alquileres amueblados de hasta 30 noches, salvo que sea la vivienda donde resides, dejan de estar exentos y tributan al 10 %. Los sujetos a la LAU siguen exentos.
- IBI: los ayuntamientos podrán recargar la vivienda desocupada de forma permanente (hasta el 50 % o el 100 % según los casos) y, en zona tensionada, la turística.
- Imputación de rentas desde 2027: nueva escala progresiva sobre los inmuebles que no son vivienda habitual ni están alquilados.
Las reducciones aplican al arrendamiento de vivienda habitual, no al temporal. Consulta con tu asesor fiscal.
Si tienes dudas consúltanos y te ayudaremos.