Hipotecas y cláusulas abusivas en 2026: lo que debes saber si tienes o tuviste un préstamo hipotecario.
Las hipotecas vuelven a estar en el centro del debate jurídico en España. En los últimos años —y especialmente tras recientes sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)— se ha reforzado la protección de los consumidores frente a determinadas cláusulas que pueden considerarse abusivas por falta de transparencia.
Cuestiones como el IRPH, las cláusulas suelo, los gastos hipotecarios, la comisión de apertura o los intereses moratorios siguen afectando a miles de personas que, en muchos casos, desconocen que pueden reclamar.
A continuación, te explicamos de forma sencilla la situación actual.
IRPH: sigue siendo reclamable en muchos casos
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) continúa generando controversia. Aunque el Tribunal Supremo ha dictado recientemente sentencias que aclaran los requisitos de validez de esta cláusula, los tribunales han dejado claro que no basta con que el IRPH esté publicado en el BOE.
La clave está en la transparencia:
el banco debía explicar de forma clara y comprensible cómo funcionaba el índice, cómo se calculaba y qué impacto podía tener en la cuota hipotecaria.
Si esa información no se facilitó adecuadamente antes de firmar, la cláusula puede ser declarada nula y el consumidor podría reclamar la devolución de las cantidades pagadas de más.
Cláusulas suelo: cuándo pueden reclamarse
Las cláusulas suelo impedían que la cuota hipotecaria bajara aunque descendieran los tipos de interés. Los tribunales consideran que estas cláusulas son abusivas y nulas cuando no se informó correctamente al cliente antes de la firma del contrato.
En estos casos, el consumidor puede reclamar judicialmente la restitución de las cantidades abonadas en exceso como consecuencia de su aplicación.
Aunque muchas personas ya han reclamado, todavía existen hipotecas en las que esta cláusula pasó desapercibida o no fue correctamente explicada.
Gastos hipotecarios: una reclamación que sigue viva
El Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas que obligaban al consumidor a asumir todos los gastos de constitución de la hipoteca, como notaría, registro, gestoría o tasación.
Un punto importante es que:
- La nulidad de la cláusula no prescribe, es decir, puede declararse en cualquier momento.
- La devolución de las cantidades sí está sujeta a plazos de prescripción, que los tribunales fijan en función de cuándo el consumidor tuvo conocimiento real de la abusividad.
Los tribunales vienen considerando que el simple hecho de que aparecieran noticias en los medios en 2017 no es suficiente para entender que el consumidor ya conocía sus derechos. Por ello, en muchos casos, los bancos siguen siendo condenados a devolver las facturas abonadas.
Comisión de apertura: bajo control judicial
La comisión de apertura también está siendo revisada por los tribunales. El Tribunal Supremo ha admitido que esta cláusula puede ser sometida a un control de abusividad.
Para que sea válida, el banco debe demostrar que:
- Actuó de forma leal y transparente.
- El coste es proporcionado al importe del préstamo.
- No se cobran servicios que ya estén remunerados por otros conceptos.
Si no se cumplen estos requisitos, la comisión de apertura puede considerarse abusiva y reclamable.
Intereses moratorios: límites claros
Los intereses de demora también han sido objeto de control judicial. Cuando estos intereses son desproporcionados respecto al interés ordinario del préstamo, los tribunales pueden declararlos abusivos y nulos.
Esto supone una protección adicional para el consumidor frente a penalizaciones excesivas por impago.
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